中房报记者 李红梅 北京报道
随着《住房租赁条例》正式施行“满月”，住房租赁市场正步入规范发展的新阶段。
58安居客研究院院长张波
10月22日，在中国房地产报社主办、中国城市与区域治理研究院与58安居客研究院提供学术支持的“重构居住关系-新租住时代”城市共生计划主题沙龙上，58安居客研究院院长张波指出，“更快、更敏感地关注用户需求的变化，才能在未来的房地产租赁市场重构中占领更多先机。”
新规之下，合规是底线，效率是武器，而深刻洞察并满足日益多元化的用户需求，则是行业在变革中破局、实现与城市共生的核心关键。
政策市场双驱动
租赁格局重构
《住房租赁条例》实施一个月来，政策红利持续释放，市场秩序逐步规范。58安居客研究院数据显示，当前租赁市场正经历深刻的结构性变革。
在政策层面，保障性租赁住房在“质”和“量”上均迎来重大发展机遇。58安居客研究院研究总监韦谢指出：“在保障性租赁住房领域，政策全面提供了更大发展空间。”具体体现在支持更多参与主体、提供金融支持、增加房源供给、提升居住品质等多个维度。与此同时，《住房租赁条例》为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放发展迈向规范运营。
市场供需层面出现显著变化。值得关注的是，我国流动人口规模存在被低估情况。韦谢透露：“‘十四五’之前，大家对流动人口趋势有较大低估。” 由于数字化治理能力的升级，2020年第七次人口普查全国流动人口3.76亿，比2019年的官方数据多出1.4亿人，“这个被发现的巨大需求缺口，是此前政策规划和市场供应都未曾充分覆盖的”。
然而，供需错配问题依然突出。数据显示，保障性租赁住房已建设约2400万套，实际入住仅700万户，存在巨大差异。韦谢分析认为，这背后除了入围条件等因素，居住品质、职住平衡等问题也影响了入住意愿。在个人房源市场，则出现“供不应求”与“租金下降”并存的矛盾现象。“用户真正找房的时候，又很难找到自己真正满意的房子，”韦谢指出，“随着居住观念转变，租赁行业正迎来结构性发展机遇，这种转变不仅重构了住房消费逻辑，更推动行业从‘规模扩张’向‘品质运营’跃迁……”
需求端的变化同样深刻。家庭小型化趋势降低了对大面积空间的需求；大量存量住房在生活配套上存在改善空间；人口结构升级催生长期改善性租赁需求。平台数据印证了这一趋势：用户租房需求占比持续上升，买房需求占比下降，租赁市场正在对购房需求形成“补位”。
合规效率双提升
技术赋能新生态
面对新规实施，58同城、安居客正通过技术创新推动行业合规建设。张波介绍，平台已采取多项措施确保法规落地见效。
“我们通过视频化、通俗化的方式，让平台上数十万经纪人清晰了解条例要求。”张波表示，平台创新引入GPS地理信息校验技术，“经纪人上传照片时，系统可以有效校验其是否在小区合理范围内，从技术层面杜绝虚假实勘”。
针对房源信息核实问题，平台还鼓励经纪人互相监督。张波透露：“目前住房租赁市场主体众多、房源分散，个人出租房源和小规模的租赁企业，信息核实的难度较大，”他相信，法规持续落地将加速行业洗牌。58 安居客平台数据显示，2025 年上半年重点城市租金房价比升至 2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近 5 年定存利率，大量长期资本正在不断进入。“未来，租赁行业将进入‘机构化运营、品质化升级、金融化助力’ 的新阶段。”
对于市场关注的租金走势，张波建议关注租金收益率指标。“我觉得大家关注租金本身，不如关注租金收益率。如果租金收益率未来维持稳定，对市场是件好事。”他认为，未来租金将呈现波动态势，“年波动率在5个百分点以内，市场可以接受”。
就年轻人面临的住房选择问题，张波给出务实建议：“你需要思考这套房子是不是必须要买，是否真正需要解决居住问题。”他用买车作比喻：“新车完成交付后，二手车市场估值通常会折损约两成，但使用者愿意为使用价值付费。住房决策也应回归居住本质。”他建议年轻人可更多关注租金收益率，改变单纯依赖资产增值的计价模式。
张波期待政策支持上的进一步落实，“民水民电、税收优惠等政策需要真正落地，才能帮助企业控制成本、实现盈亏平衡”。他强调，只有构建良好的政策生态，才能推动租赁市场可持续发展，实现真正的“城市共生”。
在新租住时代，张波强调的“更快、更敏感地关注用户需求变化”不仅是企业占领先机的密码，更是推动行业高质量发展、实现城市共生愿景的根本动力。通过合规与效率的双重提升，加上对用户需求的深度洞察，住房租赁市场正迎来全新的发展阶段。
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