库存堆到7亿㎡，工地塔吊还在转？一句话戳破：房子早不是用来住的
走在街头，一边是中介门店贴着“特价房急售”的海报，一边是新工地的塔吊转个不停——这两年的房地产市场，总透着股“魔幻感”。国家统计局的数据摆着：2025年上半年，全国商品房待售面积还在7亿平方米上下晃悠，光住宅就有3.2亿平方米没卖出去；二三线城市不少楼盘开盘几年，房源还剩一大半，消化周期拉到20个月以上。可为啥开发商还在不停拿地建房？温铁军教授早说透了：“买房的人不一定是为了住。”这话里的门道，才是解开谜题的钥匙。
先看清：房子到底“过剩”到啥程度？
说房子过剩，不是空口白话，是数据堆出来的“实锤”。
从2021年开始，商品房待售面积就像坐上了慢涨的电梯：2021年超5亿平方米，2022年涨到5.64亿平方米，2023年直接冲至6.81亿平方米，2024年更是摸到7.53亿平方米的高点。哪怕2025年政策发力去库存，上半年销售有点回暖，待售面积依旧没下7亿平方米。
这堆“没卖掉的房子”里，住宅是大头。2023年末3.2亿平方米的待售住宅，要是按每套100平方米算，相当于320万套房子空着。在二三线城市，这种过剩更直观：有的小区交房三年，入住率还不到30%，晚上亮灯的窗户没几户；有的楼盘开盘时热闹，过了半年再去看，售楼处里冷冷清清，置业顾问都坦言“卖得慢，压力大”。
就连一线城市也没完全躲过。北京、上海的待售面积虽比二三线少，但高房价把不少刚需挡在门外——动辄千万的首付，让“买房住”成了很多年轻人的奢望。按常理说，供大于求，开发商该歇一歇了吧？可现实是，不少城市的近郊还在冒新工地，塔吊、水泥罐车忙得不停，新楼盘的广告照样刷满地铁和朋友圈。
反差感：库存高，为啥工地还不停？
开发商不是“傻”，而是盯着另一波“需求”——不是用来住的，是用来“投资”的。
在2023年的行业会上就点破过：“房子过剩是针对居住需求说的，投资需求不一样。”对投资者来说，房子早不是“遮风挡雨的窝”，而是和股票、基金一样的“资产”。他们手里有钱，专挑优质房源囤：比如一线城市的核心地段、带景观的大户型、配套好的高端住宅，哪怕单价高，也愿意入手——要么等涨价转手，要么租给高收入人群收租。
就像2024年，万科、绿地这些大房企还在联合拿地，专挑大城市的潜力板块。他们算得很清楚：虽然刚需市场冷，但投资客对“好房子”的需求没减。有个深圳的投资客就说：“我手里3套房子，都是地铁口的大户型，哪怕现在行情一般，租金也能覆盖月供，等几年涨了再卖，稳赚不赔。”
除了投资客，政策也在“推”着开发商建房。地方政府依赖土地财政，卖地的钱是填补财政窟窿的重要来源。2022年全国土地成交面积14.42亿平方米，2023年11.5亿平方米，哪怕同比降了，供应也没断。2024年自然资源部出了政策：去化周期超36个月的城市暂停新增住宅用地，这反而让开发商慌了——怕以后没地拿，赶紧在“能拿地”的城市抢资源。
更现实的是，开发商“不建房不行”。不少房企背着巨额债务，要是停下施工、不拿新项目，资金链很容易断。2021到2023年，虽然有房企项目延期，但只要能拿到地，并购、开工就没停——毕竟只有“继续建房卖钱”，才能还上银行贷款，维持企业运转。
深层逻辑：房子早成了“经济链条的一环”
温铁军的话，其实还点透了一个更深的问题：房地产早不是“盖房卖房”这么简单，它绑着地方财政、房企生存和投资市场，成了经济链条里的关键一环。
对地方政府来说，土地是“硬通货”。2022年虽然土地成交面积降了37.5%，但不少城市还是靠拍卖优质地块补充财政；2024年中央设3000亿元再贷款帮地方消化库存，也是为了让土地市场能“转起来”。要是开发商不拿地、不建房，地方财政的压力会更大。
对开发商来说，“囤地”是为了“活下去”。他们赌的是“长远机会”：大城市人口还在流入，经济恢复后居住需求会上来，现在储备土地，将来才能有项目卖。就像2025年存款准备金率降了0.5个百分点，市场多了1万亿元流动性，公积金贷款利率也调低了，不少开发商立马行动——政策一松，就有新工地冒出来。
就连投资客的心态，也在推着市场走。虽然2025年投资客比以前谨慎了，但对“优质房产”的热情没减。一线城市核心地段的房子，哪怕总价高，还是有人买；带学区、带景观的大户型，出租、转手都方便，成了投资客眼里的“硬资产”。这种需求，让开发商有底气继续建“高端盘”
现在咋样了？市场在变，但逻辑没完全变
2025年的房地产市场，其实已经在调整了。政策发力去库存，超50个省市跟进公积金降息，有的城市对刚需买房给补贴；开发商也开始“挑着建”，不再盲目拿地，而是聚焦优质项目——比如一线城市的小户型刚需房、二线城市的改善盘，尽量避开难卖的“远郊盘”。
投资客也冷静了些，不再像以前那样“扫货”，但手里的优质房产还是舍不得抛；刚需群体则更理性，盯着价格和配套，没优惠不轻易下手。待售面积虽然还在7亿平方米上下，但去化速度比以前快了点，二三线城市靠“特价房”“送装修”也消化了一部分库存。
可本质上，“买房不为住”的逻辑还没完全变。只要还有人把房子当“投资品”，只要土地财政和房企债务的关联还在，开发商就不会完全停下建房的脚步。未来的关键，可能是怎么让“居住需求”重新回到主流——比如建更多刚需房、保障房，让房子回归“住的本质”，而不是单纯的“增值工具”。
下次路过工地，看着转个不停的塔吊，不妨想想：那些钢筋水泥堆起来的，到底是给人住的家，还是一笔笔等待增值的资产？这或许，才是理解当下房地产市场的关键。
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